Tot mai multe persoane sunt interesate de investitii in domeniul imobiliar. Investitiile in imobiliare au fost intotdeauna considerate o modalitate solida de a-ti face economiile sa creasca in timp. Ca in orice alt domeniu, si in imobiliare exista riscuri pe care trebuie sa le cunoști, pentru a le putea gestiona cat mai bine.
In ghidul pe care ti l-am pregatit azi, vei gasi informatii utile si practice, pe care le poti aplica, mai ales daca esti incepator in acest domeniu. Nu-ti voi ascunde faptul ca domeniul imobiliarelor poate fi dificil si necesita timp si dedicare. Insa, iti poate aduce si numeroase satisfactii, dar si profituri generoase.
Ce e investitia imobiliara?
Cand cumperi una sau mai multe proprietati, cu scopul de a obtine profit, realizezi o investitie imobiliara. Vei putea obtine venituri prin inchiriere sau vanzare. Ai mai multe optiuni de investitie in acest domeniu, printre care si case, apartamente, spatii comerciale, terenuri, sau chiar proprietati industriale.
Casele si apartamentele sunt incluse la proprietati rezidentiale, in timp ce cladirile de birouri si depozitele fac parte din investitiile comerciale. Spatiile industriale se refera la unitati de depozitare sau productie, dar si fabrici. In final, terenurile pot fi utilizate in scopuri diverse, ca de exemplu, construirea de blocuri, cladiri de birouri, sau activitati agricole.
In timp ce aceste tipuri de investitii aduc multe beneficii si venituri pasive, ele au si riscuri, pe care e important sa le cunosti. Despre acestea am discutat ceva mai jos, in sectiunea dedicata riscurilor.
De ce sa iei in considerare investitii imobiliare?
Imobiliarele sunt printre cele mai sigure si profitabile tipuri de investitii. Ca orice alta investitie, si acestea vin cu anumite riscuri, insa si rezultatele sunt pe masura eforturilor depuse. In ciuda perioadelor economice ciclice, de crestere si recesiune, o proprietate se devalorizeaza mult mai greu decat alte active.
Daca faci asta in mod inteligent si calculat, vei avea parte de multe beneficii, inclusiv castiguri de lunga durata, avantaje fiscale, protectie impotriva inflatiei, si flux de numerar.
Tipuri de investitii imobiliare
Exista mai multe tipuri de investitii imobiliare din care poti alege, in functie de cat de dispus esti sa te implici. Mai mult, alegerea e bazata si pe obiectivele tale financiare. Iata cele mai populare variante de participatii in industria imobiliara:
- Proprietati rezidentiale – cand investesti in case si apartamente, fie pentru revanzare, fie pentru inchiriere;
- Imobiliare agricole – investitii in ferme, terenuri agricole si pasuni;
- Proprietati comerciale – aici se incadreaza spatiile de birouri, precum si unitatile industriale sau de retail, de inchiriat;
- Crowdfunding imobiliar – investitii colective, realizate online, care iti permit implicarea in proiecte imobiliare;
- Imobiliare de vacanta – inchirierea sau cumpararea unor case, cabane, apartamente, in scopuri de vacanta;
- Renovari si flip-uri – house fliping se traduce prin achizitionarea unor locuinte, renovarea si modernizarea lor, pentru revanzare si obtinere de profit;
- Fonduri imobiliare – bagarea banilor de care dispui intr-un portofoliu variat de proprietati, care e administrat de un fond imobiliar.
Ce-ti aduce investitia imobiliara, aflata la stadiul de construire?
Potrivit specialistilor, cel mai indicat e sa investesti in imobiliare, atunci cand imobilele se afla inca in stadiu incipient, de construire. E o investitie profitabila care merita luata in considerare. Exista mai multe argumente puternice care sustin aceasta recomandare. Printre avantajele ei se numara si:
- Beneficiezi de preturi avantajoase;
- Multi dezvoltatori sunt dispusi sa ofere discounturi in aceasta faza a constructiei;
- Potentialul de apreciere al investitiei e mai mare; astfel, valoarea achizitiei tale va creste, odata ce proiectul e finalizat;
- Ai sansa de a personaliza proprietatea, in termeni ai designului si altor caracteristici;
- Dispui de optiuni flexibile de plata, in rate, ceea ce faciliteaza intregul proces de cumparare;
- Poti avea parte de avantaje fiscale, deduceri sau sanse de economisire.
Avantajele investitiilor imobiliare
Cele mai notabile beneficii ale unei investitii profitabile in imobiliare sunt:
- Aprecierea proprietatii pe parcusul timpului – casele, terenurile si apartamentele nu se deprecieaza aproape niciodata;
- Oportunitatea unui venit pasiv – un flux important de venit pasiv se obtine in urma inchirierii proprietatilor, asta aducand celui ce le detine, profit regulat;
- Prin imobiliare, iti poti diversifica portofoliul de investitii, ceea ce duce la un risc global mai mic;
- Exista posibilitatea unor beneficii fiscale, precum dobanzi sau deduceri;
- Investitiile imobiliare te pot proteja impotriva inflatiei – asta se intampla fiindca chiriile si valoarea imobilelor tind sa creasca in perioadele cu inflatie mai mare;
- Prin comparatie cu alte tipuri de investitii, cele realizate in imobiliare ofera mai mult control investitorilor;
- Poti creste valoarea achizitiilor si prin alte metode, cum ar fi imbunatatiri, renovari, etc.
Care sunt principalele riscuri in investitiile imobiliare?
E intelept sa te informezi inainte de a te aventura in investitii imobiliare, fiindca ele vin la pachet si cu niste riscuri. E bine sa tii cont de ele, pentru a le evita sau a invata cum sa le gestionezi.
Evaluarea incorecta a investitiei
Una dintre cele mai mari provocari atunci cand investesti in imobiliare este evaluarea corecta a investitiei. O evaluare incorecta poate duce la pierderi pe termen lung. Preturile pot fluctua considerabil in functie de piața, motiv pentru care înainte de orice achiziție este bine sa faci o analiza amanuntita a pietei si sa studiezi tendintele actuale.
Riscul de a-ti bloca lichiditatile
Investitiile in imobiliare sunt, in general, mai putin lichide decat alte tipuri de investitii, cum ar fi actiunile sau obligatiunile. Acest lucru inseamna ca, atunci cand investesti in imobiliare, trebuie sa fii pregatit pentru faptul ca nu vei putea sa-ti vinzi proprietatea intr-un termen scurt, in cazul in care ai nevoie de bani rapid.
Pentru a gestiona acest risc, este important sa ai o strategie financiara bine pusa la punct. Nu investi toate economiile tale in imobiliare si asigura-te ca ai si o rezerva de bani cash pentru orice eventualitate.
Riscul chiriei
Daca investesti in proprietati destinate inchirierii, trebuie sa fii constient de riscul de chirie. Acesta se refera la posibilitatea de a nu gasi chiriasi sau de a intampina dificultati in colectarea chiriei.
Asigura-te ca cererea pentru locuinte de inchiriat in zona in care vrei sa cumperi este solida si ca preturile chiriei sunt competitive.
Riscul de fluctuatie a pietei imobiliare
O alta sursa de risc in investitiile imobiliare este fluctuatia pietei imobiliare. Preturile proprietatilor pot varia semnificativ in functie de conditiile economice generale si de regiunea geografica in care se afla proprietatea ta.
Pentru a gestiona acest risc, este important sa investesti in mod strategic si sa iti diversifici portofoliul. Nu te concentra doar pe o singura proprietate sau pe o singura zona geografica. De asemenea, considera sa investesti in diferite tipuri de proprietati, cum ar fi apartamente, case sau proprietati comerciale.
Riscul de a nu avea suficiente resurse pentru investitii
O parte cruciala a gestionarii riscurilor in investitiile imobiliare este asigurarea unei finantari adecvate. Cumpararea unei proprietati poate implica costuri semnificative, altele decat pretul imobilului, cum ar fi axele notariale si costurile de intretinere. Asigura-te ca ai bugetul necesar pentru a face fata acestor cheltuieli sau ca ai posibilitati de finantare.
Poti lua in considerare optiuni precum creditele ipotecare sau imprumuturile imobiliare pentru a-ti finanta investitia. Este esential sa studiezi cu atentie conditiile acestor imprumuturi si sa te asiguri ca poti face fata ratei lunare.
Riscul unui management gresit al proprietatii
Gestionarea corespunzatoare a proprietatii este esentiala pentru a minimiza riscurile in investitiile imobiliare. Daca nu esti pregatit sa te ocupi de intretinerea si administrarea proprietatii, poti angaja un administrator de proprietate profesionist.
Administratorii de proprietate pot sa se ocupe de gasirea chiriasilor, colectarea chiriei, intretinerea si repararea proprietatii. Acestia pot sa ofere o solutie eficienta pentru investitorii care nu au timpul sau cunostintele necesare pentru a gestiona proprietatea lor.
Foarte adesea, cei care ajung sa piarda bani in imobiliare o fac din cauza unui management gresit.
Cum faci investitii imobiliare daca nu ai un capital generos?
Daca iti lipseste capitalul de investitie, poti apela la un credit ipotecar. Insa, exista si credite imobiliare, special concepute pentru investitii. Mai intai, sa vedem cum se compara aceste doua tipuri de credite:
- Credit ipotecar – are ca scop cumpararea unei proprietati rezidentiale, precum un apartament sau o casa. Acest credit se garanteaza, de regula, prin ipoteca. Asta inseamna, ca, in cazul in care nu-ti platesti ratele, banca iti poate lua casa;
- Credit imobiliar – este acordat celor ce cumpara diverse proprietati in scopul obtinerii de venituri, precum revanzare sau inchiriere. Garantia e chiar valoarea investitiei. In cazul in care nu-ti acoperi obligatiile bancare, banca poate face demersuri pentru recuperarea sumei creditate.
Deasemenea, dobanzile, dar si conditiile de creditare, pot varia, in functie de tipul de credit la care apelezi. De asta, e necesara considerarea obiectivelor tale financiare, pe termen lung.
Credit investitii imobiliare
Multe persoane sunt reticente in a face un credit la banca. Inteleg perfect temerile acestea, fiindca si eu le-am avut. Dar, de cele mai multe ori, nu poti face o investitie majora fara un astfel de parghie financiara. Ba mai mult, daca iei toti factorii in considerare si stii cum sa abordezi situatia, poti transforma un imprumut intr-o abordare profitabila.
Asta presupune sa poti inchiria proprietatea la o valoare lunara mai mare decat rata pe care trebuie sa o platesti la banca. Pe de alta parte, aceste sume cu care ramai, desi reprezinta profitul tau, nu sunt intotdeauna semnificative. Ca sa-ti stabilesti corect obiectivele financiare, vei avea nevoie si de un calcul al profitabilitatii locuintei sau imobilului nou achizitionat.
Curs investitii imobiliare
Pentru inceput, daca nu ai experienta in domeniu, cea mai buna metoda, e sa urmezi un curs de investitii imobiliare. In cadrul lui, poti afla mai multe referitoare la oportunitati, riscuri, precum si pasii pe care ii ai de urmat. Astfel, prin invatare si documentare, vei deveni expert in acel domeniu.
Din momentul in care stapanesti mult mai bine tot ce tine de investitia imobiliara, si riscurile pe care le vei intalni vor fi mai reduse, sau mai usor de gestionat.
Pe langa cursurile acreditate, mai poti rasfoi si ghiduri, tutoriale online, carti, sau chiar forumuri dedicate acestui subiect.
Strategii de investitii imobiliare
Investitiile imobiliare presupun una din trei strategii principale, despre care vei afla chiar acum.
Cumparare si pastrare
Investitii imobiliare de cumparare si pastrare sunt cele mai des intalnite. Noii proprietari obisnuiesc sa inchirieze aceste spatii pe termen lung. In timp, capitalul tinde sa se aprecieze.
Avantaje
- Venit pasiv;
- Flux constant de venit;
- Castiguri pe termen lung;
- Timp si efort minime de implicare dupa efectuarea investitiei.
Dezavantaje
- Investitie initiala mare;
- Costuri de intretinere si gestionare a proprietatii;
- Rentabilitate influentata de fluctuatiile pietei.
Reparare si vanzare
Asta presupune gasirea si achizitionarea unei proprietatii la un pret accesibil, ce necesita imbunatatiri, sau chiar renovare. Ulterior, proprietatea e vanduta la un pret mai mare. Vanzarea se produce rapid, pentru obtinerea de profit.
Avantaje
- Rentabilitate mare in timp scurt;
- Cresterea valorii proprietatii;
- Timp si efort reduse.
Dezavantaje
- Investitie mare in renovare sau imbunatatire;
- Costuri neprevazute;
- Fluctuatiile negative ale pietei.
Inchirierea proprietatii pe termen scurt
Inchirierea pe termen scurt se refera, de regula, la case si apartamente in regim hotelier, sau pe durata a catorva luni de zile. Multi fac asta si isi publica locuintele pe platforme dedicate, precum Booking sau Airbnb, in scopuri turistice.
Avantaje
- Venituri mai mari, comparativ cu inchirierea clasica, pe termen lung;
- Mai multa flexibilitate;
- Un minim angajament de timp.
Dezavantaje
- Costuri si timp in mentinere si pregatire regulata, in mod frecvent, pentru si dupa fiecare chirias;
- Reglementari diferite pentru inchiriere pe termen scurt;
- Rentabilitate dependenta de schimbarile pietei si de factori neprevazuti – vezi pandemia din ultimii ani, conflicte armate, si altele.
Cativa pasi de urmat pentru investitii imobiliare profitabile
Iata cativa pasi importanti pentru investitii imobiliare de succes:
- Stabilirea obiectivelor – care e scopul acestor investitii imobiliare pe care vrei sa le faci? Ce profit estimezi ca vei obtine? Ce doresti sa faci cu noua proprietate? Planifica toate aceste aspecte din timp;
- Documentarea – citeste carti, fa cursuri, vezi tutoriale, ghiduri, pune intrebari acolo unde poti afla raspunsuri pertinente;
- Calcule si cercetarea pietei – gandeste-te la costuri, taxe si impozite, timpul de recuperare al investitiei, chiria sau pretul de vanzare care-ti aduce profit, etc. Vezi cat de multe imobile si proprietati poti. Cerceteaza piata si descopera-i plusurile si minusurile. Afla cele mai viabile zone unde e bine sa ai proprietati;
- Colaborare – informeaza-te, dar fii deschis la colaborari cu experti, specialisti, sau persoane cu mai multa experienta decat tine. Daca nu cunsosti pe cineva apropiat care sa aiba cunostinte in acest domeniu, iti recomand sa apelezi la un consultant.
Diversificarea investitiei
Diversificarea investitiei ajuta la diminuarea riscurilor. Astfel, scad sansele ca tu, investitor, sa pierzi banii. Poti realiza asta prin cumpararea mai multor proprietati, daca e posibil, in zone, orase, sau chiar tari diferite. Aceasta metoda duce si la protectie impotriva volatilitatii pietei.
Insa, acest tip de strategie e destul de greu de aplicat, mai ales daca esti incepator, sau nu dispui de un capital mare pentru investit.
Investitii imobiliare – randament si amortizare
In investitii imobiliare, randamentul si amortizarea reprezinta doi indicatori extrem de importanti.
Randamentul se refera la cat de atractiva e investitia pe care vrei sa o faci. Randamentul brut se calculeaza cu ajutorul venitului chiriei pe an, impartit la costul de cumparare al locuintei. Pentru ca investitia sa fie atractiva si sa dea randament pe termen lung, acest indicator trebuie sa fie de minimum 7%.
Timpul din momentul in care cumperi proprietatea pana cand iti recuperezi investitia se numeste amortizare. Se calculeaza impartind costul de achizitie la venitul obtinut din chirie pe an.
Ganduri de final despre investitii imobiliare
Ca sa obtii profit generos din imobiliare, e bine sa incepi prin a te educa si informa. Ia-ti un mentor, daca iti permiti. Citeste cat mai multe carti si forumuri din domeniu. Participa la cursuri dedicate acestor investitii.
Apoi, e timpul sa aplici ceea ce ai invatat. Nu atingi experienta necesara si expertiza, decat atunci cand combini teoria cu mult-asteptata practica.
Iti pot da niste sfaturi de care e bine sa tii cont. Unul ar fi sa cumperi proprietati, in perioada acestora de dezvoltare, nu cand sunt gata construite. Asta iti da posibilitatea unui pret mai mic, prin negociere, iar apoi, vei obtine un profit mai consistent.
Investitiile imobiliare nu sunt potrivite pentru cei care doresc sa aiba castiguri pe termen scurt. Acest tip de investitie nu functioneaza precum cele de pe bursa, cu actiuni.
In al doilea rand, in momentul de fata, e cel mai indicat sa investesti in locuinte si terenuri. Apoi, randament optim il au apartamentele cu doua camere, dar si garsonierele. In final, determina zonele cu potential ridicat. Acestea se stabilesc in momentul in care urmaresti ce alte proiecte imobiliare exista in zona, precum si dezvoltarea infrastructurii locale.